合肥新房的顶、底楼，开始好卖了？

合肥班长

2024-06-12 20:00发布于安徽房产领域创作者

现在的新房市场，已经由卖方市场进入了买方市场，对于大多数楼盘，买房人都有了足够多的时间和机会来挑选楼层和户型。而在楼层的选择上，前期往往是低楼层最后被选走的房源，即便一些千人摇号盘通常都会剩底层房源没人选。不选底楼的原因可以有很多，如可能存在的潮湿异味、噪音、私密性差、采光通风差、蚊虫多等等，顶楼也会有担心漏水和冬冷夏热的抗性。但现在似乎发生了一些变化，顶底楼并没有那么难卖了！大家不知道有没有留意过最近新房的备案情况，下图是包河某盘的备案信息，从图上可以看到，最先卖出的是以前最难卖的顶底楼，类似情况还不在少数，整体上看现在新房的顶底楼确实是越来越好卖了。前文说了不选顶底楼的理由，那选顶底楼的理由是什么？答案很简单：价格！合肥早期备案楼层是有价差限制的，下图是22年蜀山区某盘小高层的备案价，从图上可以看到2楼的单价最低是24118元/平，最高26278元/平，差额2160元/平，不足10%，此前合肥也规定同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。当然，这是最大的价差，其实大部分楼层价差都没有这么大，如次顶层和2楼仅相差几百元每平，七楼八楼和顶底楼也相差不大，所以在单价、总价相差不大的情况下，面对顶底楼，买房人会优先选择其他楼层。这种情况在2023年得到了改变，2023年9月15日的楼市新政中明确提到“调整价格政策，充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制”。不过在这之前，2023年土拍取消了毛坯限价后，其实已经放松了这个限制，青云阙和望雲的备案价都迎来一波明显涨幅，楼层价差也突破了10%的限制，如望雲2023年8月备案的XG09栋，201单价28566元/平，1501为34966元/平，价差达到6400元/平，价差幅度超22%。前文我们举例的顶底楼更好卖的某项目，201备案价是28354元/平，1501是35854元/平，价差更是高达7500元/平，以220平算，总价差了165万。实际上差额有可能还不止于此，因为底楼一直比较难卖，所以优惠通常也会明显高于其他楼层。俗话说“没有不能买的房子，只有不能买的价格”，之前顶底楼不好卖，主要原因并不是有缺点，而是有缺点还和优质楼层价格相差不大，有选择和时间的情况下，买房人自然优先购买中高楼层，除非一些热销盘。如今取消价差限制以后，房企备案也遵循市场规律，优质优价，优缺点都反馈到价格上，顶底楼凭借价格优势，吸引了不少买房人，并没有之前那么难卖了，如果楼间距比较大，采光影响较小，则更加容易去化。而前期备案的楼盘，也纷纷加大顶底楼的优惠幅度，向新的备案价格体系看齐。至于二手房市场不同楼层的价差，去年班长整理过一次，与新房有标准的备案价不同，二手房市场要复杂了很多倍。根据高层、小高层、洋房不同产品，不同时间、不同行情、不同装修，以及不同板块和不同客群，价差都不一样，如果是能够吸引改善客群的热门板块，往往洋房产品和大户型的溢价会很高，反之如果是非热门板块的刚需楼盘，价差就会减少，对总价非常敏感。大家如果买二手房，可以多查看历史成交数据，同时也可以对比新房的备案价格体系，作为参考。查看原图 55K